Според банкерите и финансистите, за да получи човек ипотечен заем в размер от 80 000 лева, той трябва да има поне 1000 лева твърд месечен доход. Това изискване е въведено след като БНБ задължи банките да спазват 6 критерия при даването на кредити. Така се уверява, че заемополучателите ще могат да изплащат своите задължения навреме и банките няма да поемат прекомерен риск.
При такъв доход, останалите параметри по ипотеката включват годишни разходи по заема от 3,12%, променлива годишна лихва от 2,8% и срок от 30 години. От сумата на ипотеката ще се приспаднат различни такси и такси, като например 250 лв. за разглеждане и одобрение на ипотеката, 5 лв. за откриването на разплащателна сметка, 300 лв. за оценка на имота, който се ипотекира, и по 4,50 лв. всеки месец за обслужване на разплащателната сметка.
Всяка година се налага да се заплаща задължителна застраховка за имота, която се изчислява като процент от непогасената главница на заема. Общата сума за периода на погасяване на заема е 1763,52 лв. Месечните вноски при тези условия са 328,72 лв., като общата изплатена сума в края на периода ще е 122 336,12 лв. Според новите правила, кандидатите за заем, които получават месечен доход между 700 и 800 лв., най-вероятно няма да бъдат одобрени.
Банките вече оповестяват своите изисквания за кредитиране на своите уебсайтове. Повечето големи банки предлагат калкулатори за предварителна оценка, които помагат на потребителите да разберат дали имат шанс за заем, без да се налага да посещават банков офис.
Според новите правила за кредитиране, хората, търсещи заем за жилище, ще могат да получат до 80% от стойността на имота, като не повече от 40% от техния доход ще отива за погасяване на вноските. Също така, срокът за изплащане няма да надвишава 30 години. Тези мерки са в резултат на инициативата на БНБ, като основен показател се счита съотношението между размера на кредита, месечния и годишния доход на заемателя и стойността на обезпечението.
Закъсняло ли е решението на БНБ да въведе задължителни изисквания при отпускане на ипотека?
Растежът на ипотечното кредитиране е много по-голям от икономическия. Лихвите по депозитите са нулеви или много ниски, докато по ипотеките са по-ниски от другите страни в еврозоната. Хората се опитват да спрат инфлацията като влагат парите си в имоти. Обаче в последно време има повишен риск, тъй като някои апартаменти се продават преди да получат разрешение за строеж.
Много спекуланти купуват апартаменти със само 20% плащане и се надяват да ги продадат с печалба преди да трябва да платят останалата част. Оценителите завишават оценките, за да могат да вземат по-голям кредит, а вложенията в брой довеждат цените нагоре. Брокери казват, че не са виждали нещо подобно от 2008 година.
Как ще се отразят тези мерки на имотния пазар?
Очаква се силна психологическа реакция от предприемачите, които в момента са в еуфория, след което вероятно ще станат по-консервативни в инвестициите си. Това ще забави продажбите на земеделски и строителни земи, което пък ще доведе до стабилизиране на цените на недвижимите имоти. Строителството е активно в големите градове като София, Пловдив, Варна и Бургас. Растът на населението в София е около 3% годишно, докато в другите градове е по-нисък. В София ще отнеме време на пазара да усвои новите строежи, но се предвижда задържане, а не спад в цените. В Пловдив растът е логичен, след като бе предшестван от инвестиции в реалната икономика. Варна и Бургас също привличат инвеститори и емигранти, които също ще допринесат за наемането на много нови жилища. Собствениците трябва да се подготвят за повишаване на разходите за поддръжка, данъци и такси, особено в комплексите. Половина от собствениците имат ипотечни кредити с плаваща лихва, която може да се увеличи значително на следващите месеци.
Охлаждането ще се отрази ли на алтернативите за инвестиране?
Много хора, като доктори, нотариуси, юристи и програмисти, решават да инвестират в соларни панели като пенсионна осигуровка. Вярват, че това е инвестицията, която ще им осигури финансова стабилност в бъдеще. Всъщност обаче, бизнесът със соларни панели е доста сложен и изисква професионално управление. Не е гарантирана дългосрочната възвръщаемост, което прави инвестицията рискова. Все пак, за мнозина това е начин да се ангажират със защита на околната среда и да се инвестират във възобновяеми източници на енергия.